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      新聞中心

      作者:長沙富樂物業管理有限公司瀏覽次數:1859發布日期:2017-08-17

      一、物業管理費的構成  

            物業管理公司依據物業管理服務合同為物業使用人或所有人提供物業管理服務,物業管理使用人或所有人依據物業管理服務合同應當付出的費用的叫物業管理費。
        物業管理費一般由以下一些項目構成:
        (1)公共物業及配套設施的維護保養費用,包括外墻、樓梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空調系統、消防系統、保安系統、電視音響系統、電話系統、配電器系統、給排水系統及其他機械、設備、機器裝置及設施等。
        (2)聘用管理人員的薪金,包括工資、津貼、福利、保險、服裝費用等。
        (3)公用水電的支出,如公共照明、噴泉、草地淋水等。
        (4)購買或租賃必需的機械及器材的支出。
        (5)物業財產保險(火險、災害險等)及各種責任保險的支出。
        (6)垃圾清理、水池清洗及消毒滅蟲的費用。
        (7)清潔公共地方及幕墻、墻面的費用。
        (8)公共區域植花、種草及其養護費用。
        (9)更新儲備金,即物業配套設施的更新費用。
        (10)聘請律師、會計師等專業人士的費用。
        (11)節日裝飾的費用。
        (12)管理者酬金。
        (13)行政辦公支出,包括文具、辦公用品等雜項以及公共關系費用。
        (14)公共電視接收系統及維護費用。
        (15)其他為管理而發生的合理支出。
        另外的項目詳見相關物業公司的具體規定。相關物業公司保留最終解釋權。


        二、物業管理費的收費標準?

        物業管理公司為業主或用戶提供的不同服務項目,其收費標準是有所不同的,有些服務項目,其收費標準是物業管理公司與業主或用戶面議洽談而定;有些服務項目,其收費標準要按政府有關部門的規定執行。在具體收取物業管理費時,有些項目是一次性收費;有些項目則是定期收??;有些項目的收取方式較為靈活。
        物業管理公司物業管理費收入的高低直接與其收取標準及業務量大小有關。一般地講,物業管理費收取標準越高,則物業管理公司的收入就越高。但是,物業管理費收取標準一方面要受國家有關政策法規的制約,不能亂收費;另一方面,物業管理費收取標準還要受到用戶收入水平高低的限制,也要服從優質優價的原則,因此,物業管理費收取標準的確定要遵從一些原則:
        第一,不違反國家和地方政府的有關規定。
        第二,與用戶的收入水平相適應。要根據用戶的收入水平高低來確定,收費標準過高,用戶承受不了,也不容易取得用戶的支持,反之,收費標準過低,則物業管理公司賠本服務,這又違背市場規則。
        第三,優質優價,兼顧各方利益。所提供的服務檔次越高,則收費標準越高,特約服務一般比公共服務的收費標準要高,對商業部門的收費比對機關、事業單位的收費一般要高。
        第四,微利原則。物業管理服務部分的收入扣除支出略有剩余,否則服務項目越多,工作量越大,賠本就越多。
        第五,公平原則。
        物業管理費滯納金的計算公式  假如本月應交50元,但業主延遲了14個月才交,按每天5%的違約金計算 50元×5%=2.5元&#47;每天 2.5元&#47;每天×30(每月30天)×14個月=1050元 不過有一個問題必須搞清楚,就是物業服務合同當中約定的物業公司服務不到位的違約金是否與業主延遲交納物業費的違約金對等,也就是說如果物業公司服務不到位,是否也是約定按每天5%的額度賠償業主違約金,如果物業服務合同當中僅僅約定了業主延遲交納物業費的違約金,卻沒有約定物業公司服務不到位的違約金(這種情況在前期物業服務合同當中普遍存在),或者說業主延遲交納物業費違約金的比例明顯高于物業公司服務不到位違約金的比例,這就造成了合同雙方賠償額度不平等,違反了合同法的基本原則。在現實生活當中這樣的物業服務合同一旦發生相關違約金訴訟,法院一般不支持物業公司相關違約金的請求。這是充分考慮到合同法當中當事人雙方的權利與義務平等的基本原則。

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